「不動産投資って本当に大丈夫なの？」
こう思っている方も多いと思います。
結論から言うと
現場監督の私でも、ワンルーム1件が黒字→赤字に転落しました
原因は金利上昇＋管理費・修繕積立金の増加
「分かっているつもり」が一番危険です。
かく言う私も始めた当初は、そのリスクを甘く見ていた一人でした。
今回は、実際に起きた失敗の詳細と
👉 なぜそうなったのか
👉 どう対処したのか
👉 同じ失敗をしないためのポイント
これらを実体験ベースで正直に書いていきます。
※本記事は実際の投資経験をもとに執筆しています
そもそも黒字だった頃の状況
まず、私は4件のワンルームマンションを保有しています。
その中で今回取り上げる赤字になった物件は、
「大阪」の物件になります。
詳しくはワンルームマンションの物件紹介の記事で
紹介していますので合わせて読んでみてください。👇
【実録】ワンルーム投資4件の収支公開｜月いくら残るのかリアルに解説
購入当初の収支はこんな感じでした👇
【購入当初の月次収支】
場所：大阪府、大阪市
【収入の部】
・家賃収入：66,500円
【支出の部】
・集金代行：2500円
・ローン返済：47,500円
・管理費・修繕積立：7,200円
・固定資産税：4,600円/月（年55,000円÷12カ月)
👉 手残り：毎月＋4,700円（黒字）
購入時は利回りも計算して「これなら大丈夫」と判断していました。
さらに
👉 立地も駅近・主要都市で選んでいたので空室リスクは低いと考えていた
👉 さらに築浅でもあったので修繕費もしばらくは無くイケると思っていた
しかし現実は違いました。
黒字→赤字になった理由
原因は大きく2つです👇
① 金利の上昇
購入時は変動金利でローンを組んでいました。
当初は低金利が続いていたため問題ありませんでしたが👇
👉 金利が上昇し、毎月の返済額が増加
👉 当初計算していた収支が崩れ始める
【金利上昇による影響】
購入時の金利：1.8% → 返済額：47,500円
現在の金利：2.3% → 返済額：49,800円
👉 月々の返済が2,300円増加
こちらはそこまでの増額ではありませんでしたが
手残りの少ないワンルームではかなり痛手です。
② 管理費・修繕積立金の増加
これが一番見落としていたポイントでした。
そして金額も大きいものでした。
マンションは築年数が経つほど
・管理費が値上がりする
・ 修繕積立金が増額される
購入時の数字でシミュレーションしていたため、この増加分を完全に見落としていました。
【管理費・修繕積立の変化】
購入当初：7,200円/月
現在：13,700円/月
👉 月々6,500円のコスト増
「ほぼ倍かよ！」と思いましたね（笑）
2つが重なって赤字に転落
金利上昇＋管理費増加が同時に起きた結果👇
【現在の月次収支（赤字物件）】
【収入の部】
・家賃収入：68,000円
【支出の部】
・ローン返済：49,800円（金利上昇後）
・管理費・修繕積立：13,700円（増額後）
・集金代行：2,500円
・固定資産税：4,600円/月（年55,000円÷12カ月)
👉 手残り：-2,600円（赤字）
正直に言うと…かなりショックでした。
金額にしたら大した赤字じゃありませんが
現場監督として原価管理を行っている立場として
収支が悪化することがとても気持ち悪いのです（笑）
また、現場監督として建物や土地の知識はあっても、
👉 投資としての収支の読み方
👉 将来のコスト増加の見込み
これらは別の話でした。
失敗から学んだこと
この経験で痛感したのが以下の3点です👇
① 変動金利は必ず上昇リスクを加味する
👉 購入時の金利が続く前提でシミュレーションしない
👉 金利が1〜2%上がっても耐えられるか必ず確認する
最近はインフレや円安、原油高などもあり金利が更に上昇する可能性も
あるので金利は上がるものと考えておいた方がよさそうです。
② 管理費・修繕積立の将来的な増加を見込む
👉 購入時の数字だけで判断しない
👉 5〜10年後のコスト増を事前に試算しておく
こちらは私も手痛い思いをしたので今後はよく
考えていきたいと思います。
対策としては管理費や修繕積立金が上昇する前に
「売却」も視野に入れることが大事になるかと思います。
③ 「現場の知識」と「投資の知識」は別物
👉 建物が分かっても収支の読み方は別で学ぶ必要がある
👉 上で述べたような正しい知識を最初に入れておくことが最大のリスクヘッジ
分かっていれば対策もできますし、「まあこんなもんだよな」と
どっしりと構えていられることもできます。
それでも続けている理由
「それだけリスクがあるなら売ればいいじゃないか」
と思う方もいると思います。
私が続けている理由は
👉 資産価値が上がっており売却益が見込める
👉 家賃の上昇が見込め収支改善の可能性もある
👉 大阪全体の発展で不動産価値の上昇が見込める
👉 団信（団体信用生命保険）として機能している
👉 ローン完済後は家賃収入がそのまま手残りになる
短期で見れば多少の赤字でも、長期で見れば資産形成の一部として機能しています。
また、大阪は万博があったことが記憶に新しいですが、2030年にIR（統合型リゾート)が
開業予定になっています。今後さらに需要が伸びて不動産価格も上がる
可能性があるため保有を続けています。
気づいた方もいるかもしれませんが
購入時の家賃より現在の家賃が1,500円上昇しています。
これはこの地域の土地値や家賃相場が上がったため更新のタイミングで
家賃を管理会社さんが交渉してくれました。
それでも赤字ではありますが家賃交渉によって黒字に戻すことも
できるかもしれません。
まとめ：失敗を活かすために
ワンルームが赤字になった理由
① 金利上昇で返済額が増えた
② 管理費・修繕積立金が増加した
③ 購入時の知識だけで判断していた
👉 投資は「知識＋継続的な見直し」がすべて
これから不動産投資を始める方は、ぜひ私の失敗を参考にしてください。
特に重要なのは👇
👉 変動金利のリスクを必ず計算に入れる
👉 管理費・修繕積立の将来増加を見込む
👉 最初に正しい知識を入れてから動く
なんとなく始めると、私と同じような失敗をしてしまうかもしれません。
私のような失敗を繰り返さないためにも、ぜひ参考にしてもらえると嬉しいです。
正しく学べばリスクは大きく減らせます。
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※本記事は実際の投資経験をもとに執筆しています
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