不動産投資ローンの審査｜会社員が実際に通った体験談

2026年5月5日

「不動産投資ローンって、どうすれば通るの？」

こう思っている方も多いと思います。

結論から言うと

不動産投資ローンは「属性」と「物件の収益性」の2つが審査の核心です。

それは銀行がお金を融資して返済する力がどれだけあるかを判断するためです。

融資しても返済されず貸し倒れては元も子もないですからね。

会社員は融資を受けやすい立場にあります。特に施工管理のような専門職は有利です。

私自身、施工管理として働きながら

・ワンルームマンション：3件（合計約4500万円の融資）

・アパート1棟：2100万円の融資（共同担保あり）

合計4件の融資を経験しています。

今回は、

・不動産投資ローンの基本的な仕組み

・ローンの種類の違い

・審査で見られるポイント

・ワンルームとアパートで融資がどう違うか

・実際に審査を通過した体験談

これらを実体験ベースで正直に書いていきます。

この記事を読むことで

✔ 融資審査の全体像が分かる

✔ 自分の属性で融資が通るか判断できる

✔ 審査を有利に進めるポイントが分かる

不動産投資の始め方はこちら👇
【初心者向け】不動産投資の始め方｜現役投資家が5ステップで解説

※本記事は実際の経験をもとに執筆しています。融資条件は金融機関・時期により異なります

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

まず住宅ローンとの違いを理解しておくことが重要です

【住宅ローン】

・目的：自分が住む家の購入

・金利：低め　変動金利：0.7～1.5%台　固定金利：1.8～4.0％台

固定金利は返済年数によって金利が大きく変わります。

・審査基準：年収・勤続年数・返済比率

【不動産投資ローン】

・目的：収益物件の購入

・金利：やや高め（1.5%～10.0％台）

・審査基準：年収・属性＋物件の収益性

最大の違いは「物件の収益性」も審査対象になる点です。

いくら属性が良くても、収益性の低い物件は融資が下りにくくなります。

また不動産投資ローンは融資を受ける場所によって金利が大きく変わり、金利が安いほど融資を受ける難易度が上がります。

金融機関	金利目安	融資難易度	特徴
三菱UFJ銀行 / 三井住友銀行	0.5〜1.5%	★★★★★	属性・実績が非常に重要／初心者はほぼ不可
地方銀行（例：横浜銀行など）	1.0〜2.5%	★★★★☆	物件と属性のバランス重視／王道ルート
オリックス銀行 / ネット銀行	2.0〜4.0%	★★★☆☆	投資に積極的／全国対応／やや柔軟
信用金庫・信用組合	1.5〜3.5%	★★★☆☆	担当者次第で変動／人を見る傾向
ノンバンク	3.0〜10%	★★☆☆☆	審査が通りやすい／金利が高い

審査で見られる主なポイント

不動産投資ローンの審査で金融機関が見るポイントを整理します👇

① 属性（借りる人に関すること）

・年収：500万円以上が目安（金融機関による）

融資額によっても年収の差があり、ワンルームなどの3000万円以下の物件であればこの年収より低くても融資が下りる可能性があります。

・勤続年数：1年以上が目安

金融機関の中には「勤続年数1年以上」を基準にするところが多い一方で、2〜3年以上を重視するケースも多いです。

年収が高くても、勤続年数が短いと「収入が続くか」を疑われやすいので注意が必要です。

また、転職直後でも通る可能性はありますが、同業種での転職、年収アップ、勤務先の安定性などがあると評価されやすいです。

・職業：公務員・医師・士業・大企業正社員が高評価

安定性が高く、年収の良い職業が銀行から見て返済リスクが低くなるので融資が出やすくなります。

施工管理は「建設業の正社員」として属性評価が高い傾向があります。
詳細は以下にまとめてあります👇
【現場監督はズルい】不動産投資で有利な5つの理由｜実体験で解説

年収875万円・勤続10年という私の属性は融資審査でかなり有利に働きました。

・他のローン残高：既存ローンが多いと不利

他でローンがあると返済リスクが高まるため融資が出にくくなります。

・自己資金：頭金・金融資産の保有額

目安としては、頭金は物件価格の10〜20％、自己資金全体では15〜30％を見ておくと分かりやすいです。

また、頭金ゼロ（フルローン）も理論上はあり得ますが、条件はかなり限られます。

② 物件の収益性（買う物件に関すること）

物件の収益性は、主に 利回り、空室リスク、経費、将来の売却しやすさ を見られます。

特に投資用ローンでは、家賃収入で返済できるか、安定して収益が出るかが重視されます。

物件の収益性が低いと、属性が良くても融資が下りにくくなります。

項目	見る内容	意味
表面利回り	年間家賃収入 ÷ 物件価格	ざっくりした収益の大きさ
実質利回り	家賃収入 − 諸経費を考慮	実際に残る収益に近い指標
空室率・入居率	どれだけ埋まりやすいか	収入の安定性を判断
諸経費	管理費、修繕費、税金など	手残りがどれだけ減るか
返済比率	返済額が収入に対して重すぎないか	ローン返済に耐えられるか
売却しやすさ	立地、築年数、需要	将来の出口戦略に関係

ワンルームとアパートで融資はどう違うか

私が実際に経験したワンルームとアパートの融資の違いを比較します

	ワンルーム	アパート1棟
融資先	オリックス銀行	ノンバンク
金利	1.8%（変動）	4.3%（変動）
融資額	3300万円（ワンルーム2件分)	2100万円
頭金	なし(フルローン)	130万円
審査期間	約2週間	約2週間
共同担保	なし	あり（ワンルームを担保）
審査のポイント	年収・勤続年数	物件の収益性＋属性

もう1件のワンルームは地方銀行の滋賀銀行から融資を受けています。（金利2.3%)

一番大きな違いは融資先と審査のポイントです。

👉 ワンルーム：信販系や不動産会社提携金融機関が多く審査が比較的スムーズ

👉 アパート：ノンバンクで築古物件でも長期の融資が受けられ、物件の収益性と属性で審査される

👉 アパートは共同担保（既存物件を担保に入れる）が必要になる場合がある

私のアパート融資では福岡のワンルームを共同担保として提供しました。

実際の審査体験談【ワンルーム編】

ワンルームマンション購入時の融資体験を紹介します

ワンルームマンション投資について知りたい方はこちら👇
【実録】ワンルーム投資4件の収支公開｜月いくら残るのかリアルに解説

融資の流れ

STEP1：不動産会社に属性・希望条件を伝える

STEP2：不動産会社が提携金融機関に事前審査を申し込む

STEP3：書類提出・審査（約2週間）

STEP4：本審査→融資承認→契約・決済

審査で確認されたこと

・源泉徴収票、給与明細表

・在職証明書、所得税課税証明書

・金融資産の残高証明（通帳・証券口座）

・不動産の購入目的

審査を通過したポイント

・年収650万円・勤続4年という安定した属性(購入当時)

・フルローンでしたが500万円ほど金融資産があった

・既存ローンが何もなかった

「不動産会社が銀行選びをしてくれる」ので最初は任せるのが正解です。

自分で銀行を探す必要はなく、属性に合った金融機関を紹介してもらえます。

ワンルームマンションの融資は年収の7倍～10倍ほど出ると言われていたため、3件購入しようとしましたが融資は2件分の3300万円しか受けることができませんでした。

これは今までの実績がなく、年収や勤続年数もまだ低かったからであると考えられます。

実際の審査体験談【アパート1棟編】

アパート1棟購入時の融資体験を紹介します

【融資の概要】

・融資額：2,100万円

・金利：4.3%（変動金利）

・共同担保：福岡のワンルームマンション

・審査期間：約2週間

ワンルームと違った点

基本的にはワンルームの時と同じでしたが、資産を拡大させていたので確定申告書3年分・金融資産の写しなど書類が増えており大変だった。

融資条件で物件の火災保険の加入が必須だったので加入証明書が必要だった。

面談で聞かれた主な内容もワンルームと同様のことでした。

和やかな雰囲気でしたが、物件の選定理由や目的は必ず聞かれるのでしっかり準備しておくべきです。

「なぜこの物件なのか」を数字と言葉で説明できるようにしておきましょう。

アパート融資で大変だった点

・書類準備が想像以上に多く、日頃からまとめておく必要がある

記載していませんが、免許証や保険証など細かいものも入れれば15種類ほど準備が必要でした。

・共同担保の手続きが追加で発生した

共同担保として抵当権の登録があり、追加で司法書士の方とのやり取りが増えた。

融資審査を有利に進めるためのポイント

実体験から学んだ融資審査を有利に進めるポイントをまとめます

① 日頃から書類を整理しておく

・源泉徴収票・確定申告書は3年分をまとめて保管

確定申告書は提出している方だけで大丈夫です。

・金融資産の残高証明はすぐ取り出せる状態に

積立て保険等も金融資産に含まれますので忘れないようにしましょう。

・既存ローンの返済明細も整理しておく

返済実績を確認されるため直近の明細表はまとめておきましょう。

② 自己資金を貯めておく

・頭金があると融資条件が有利になる

返済リスクが減るため銀行から融資が出やすくなります。

頭金があってもフルローンで融資してくれる場合もあります。

・頭金がなくてもフルローンは可能だが金利が上がる場合がある

フルローンは金利上昇のリスクをもろに受けるため注意が必要になります。

・物件価格とは別に諸費用（購入価格の約10%）が必要

こちらは物件とは別に登記費用や仲介手数料等が発生するので必ず自己資金が必要になる費用になります。

また不動産取得税は購入してから半年後くらいに来るので忘れないようにしてください。