【実録】アパート1棟購入までの流れ｜ワンルームとの違いも解説

2026年5月3日

「ワンルームの次はどうすればいいの？」

こう思っている方も多いと思います。

結論から言うと

ワンルームで感覚を掴んだら、次のステップはアパート1棟への挑戦です。

キャッシュフローも資産規模も、ワンルームとは比べ物になりません。

私自身、ワンルーム4件を運用した後にアパート1棟を購入しました。

今回は、

👉 なぜアパート1棟を選んだのか

👉 ワンルームとの具体的な違い

👉 購入までの実際の流れ

これらを実体験ベースで正直に書いていきます。

この記事を読むことで👇

✔ アパート投資の全体像が分かる
✔ ワンルームとの違いが明確になる
✔ 次のステップへの判断材料が得られる

皆さんにとって参考になれば嬉しいです。

※本記事は実際の投資経験をもとに執筆しています

なぜワンルームからアパートへステップアップしたのか

ワンルームを4件保有していた私がアパート1棟に踏み切った理由は3つです👇

👉 ワンルームはキャッシュフローがほぼ出ない

👉 規模を大きくしないと収入の柱にならないと感じた

👉 ワンルームマンションを複数保有することで土台ができ、より大きな融資に挑戦できる状態になった。

ワンルームは「資産を積み上げる」という意味では優れていますが、

毎月の手残りが少なく、収入の柱として機能させるには限界があります。

そこでアパート1棟という選択肢が浮かび上がりました。

ワンルームとアパート1棟の違い

まず両者の違いを整理します👇

	ワンルーム	アパート1棟	備考
初期費用	数十万〜	数百万〜	頭金・諸費用による
融資額	年収の7倍～10倍まで	年収の10倍～20倍※	※物件の立地や収益率による
家賃収入	5～10万円/月	20万円～60万円/月	家賃、部屋数による
手残り	少ない	多い	規模次第
リスク	低め	高め	空室・修繕
管理の手間	少ない	やや多い	管理会社次第

一番大きな違いは「キャッシュフロー」です。

👉 ワンルームは1件あたりの手残りが家賃収入からローンや経費を引くとほぼゼロ〜数千円

👉 アパートは複数戸あるため手残りが月3万～10万円単位で出る

「規模の経済」が働くのがアパート投資の強みです。

私が購入したアパートの概要

今回購入したアパートのスペックはこちらです👇

・場所：神奈川県伊勢原市

・築年数：38年

・戸数：4戸

・購入価格：2230万円

・頭金：130万円

・融資額：2100万円（共同担保：福岡のワンルームマンション）

・金利：4.3%（変動金利）

・家賃収入：月15.2万円（満室時）

・表面利回り：8.2%

・実質利回り：6.9％

👉 表面利回り：家賃収入÷購入価格×100

👉 実質利回り：（家賃収入－経費）÷購入価格×100

購入の決め手：
利回り、周辺の再開発、土地値比率が高い、外壁塗装済み

最近は不動産価格が軒並み高くなり、利回りも低くなっていました。

その中で利回り8％を超え土地値が高いため価値が下がりにくいことを理由に購入を決意しました。

また外壁塗装と防水を購入直前で施工していたため、大きな修繕はしばらくかからないだろうと考えました。

購入までの実際の流れ

私が経験したアパート購入の流れを時系列で紹介します👇

STEP1：物件探し

👉 不動産会社に属性、資産状況、自己資金を伝え物件を選定してもらう。

👉 利回り8%以上・エリア一都三県を基準にしました。

👉 気になる物件は現地確認を行う。

ここで施工管理の知識が活きました。

建物の状態を自分の目で確認できるのは現場監督の強みです。

STEP2：収支シミュレーション

👉 満室想定の家賃収入を計算

👉 ローン返済・管理費・固定資産税を差し引く

【収支シミュレーション（例）】

・家賃収入（満室）：15.2万円/月

・ローン返済：10万円/月

・管理費、清掃費：1.7万円/月

・固定資産税（月換算）：0.6万円/月

・Wi-Fi台：0.6万円/月

👉 手残り：+2.3万円/月

この手残りから修繕に備えて「修繕積立金」は残しておくようにします。

大体10％くらいを目安に1.5万円は積み立てておきます。

修繕積立金は実際に減っているわけではありませんが

1.5万円を差し引いた実質の手残りは

0.8万円/月になります。

手残りは少ないですがレントロールを確認したところ、現在の家賃が相場より大分安かったため、利回りを向上させる余地は十分にあると感じていました。

STEP3：融資打診・審査

👉 不動産会社経由で複数の金融機関に打診

👉 会社員属性（年収875万円・勤続10年）が有利に働く

👉 審査期間：約2週間

融資審査で確認されたのは主にこの3点でした👇

👉 年収と勤務先の安定性

👉 この物件を選んだ理由

👉 なぜ不動産を行っているのか

ここの質問自体は担当してくれる方によって

若干違うらしく、今回はとても和やかに

終わりました。

STEP4：物件購入・契約

👉 売買契約書の確認（瑕疵担保・特約事項を必ずチェック）

👉 重要事項説明を受ける

👉 決済・引き渡し

施工管理としての経験が、契約書の内容確認に役立ちました。
分からないことや疑問はすぐに確認した方が
後々トラブルになりません。

STEP5：管理会社の選定・運用開始

👉 管理会社に客付け・入居者対応を委託

👉 管理費率：家賃収入の5%

👉 入居率の目標：90%以上

実際に購入してみてどうだったか

購入後6ヶ月が経過した現在の状況

【現在の月次収支】

・家賃収入：16万円（4戸中4戸入居）
　※4月に1室の家賃を8000円値上げ

・ローン返済：10万円/月

・管理費、清掃費：1.7万円

・その他経費：1.2万円

・修繕積立金：1.5万円

👉 手残り：+1.6万円/月

まだ購入したばかりですが4月から1部屋の家賃を月8000円上げることに成功しました。

これは元々の家賃が相場より安かったのと管理会社さんが交渉してくれたおかげです。

良かった点

👉 キャッシュフローがワンルームより大幅に改善
　　
頭金を入れたとはいえ購入してすぐにキャッシュフローが出るのはやはり嬉しいです。

👉 管理会社に任せれば手間はほぼ同じ

これはワンルームマンションとほぼ同じで、清掃会社さんからの報告が増えたくらいです。

👉土地という資産を手に入れた

これもワンルームマンションにはない特徴で、土地自体が手に入るという点です。

建物は劣化が進めば無くなってしまいますが、土地は残ります。

残った土地に新しくアパートを建てても、更地にして売却することもできます。

大変だった点

👉 融資審査の書類準備が想像以上に多かった
　　
これは日ごろからまとめておいた方が良いな
と思いました。

源泉徴収、確定申告書3年分、金融資産の写し（通帳や証券口座）など

👉 購入前の（建物調査）に時間がかかった
　　
周辺の家賃相場や入居状況、お店や駅との距離感などgoogleマップや現地で調べました。

👉 融資の面談が平日にしかできない
　　
これ地味に困りました。面談の予定も約1か月前に設定しないといけなかったので半日とはいえ、
現場との調整が大変でした。

懸念点

👉築古物件という懸念
　　
今回初めての1棟アパートを購入するにあたって自分で精査し判断しましたが、やはり新築や築浅に比べてリスクの高くなる築古アパートからのスタートということで正直不安はあります。

しかし、資産拡大にリスクは避けて通れないので今後の運用も報告していきたいと思います。

アパート投資に向いている人・向いていない人

向いている人

👉 ワンルームで不動産投資の流れを掴んでいる人
　
購入さえしてしまえば管理の手間はほとんどワンルームマンションと変わらないので違和感なく進めていけると思います。

👉 会社員属性が高く（年収600万円以上が目安）融資が引きやすい人

投資金額が大きくなるため、どうしても融資を使うしかありません。

しかし属性が高いか金融資産を多く保有していないと融資が引けない可能性が出てきます。

👉 ある程度の自己資金（頭金・諸費用）が準備できている人

購入金額とは別に、登記費用・仲介手数料・火災保険料・銀行手数料等の初期費用が発生します。

これはフルローンでも発生する費用で物件価格の大体10％程度かかります。

この費用を補うために投資信託や副業で資産形成を行うことをおすすめしています。

👉 建物に関する知識がある人（施工管理は特に有利）

実際の現地を見た際に、建物の状況や周辺の地形を見て一般の人では気づけない点を見つけることができます。

向いていない人

👉 不動産投資の経験がゼロで初めての投資がアパートの人

不動産投資は実際にやってみないと本当に向いているか向いていないか判断はできないと思います。

これは何事にも言えることだと思いますが、新しいチャレンジはまず小さく始めた方が良いと思います。

👉 自己資金がほぼない状態でフルローンを組む人

現在はフルローンもあまり出ない状況ではありますが、フルローンのデメリットとしてキャッシュフローが落ちる、金利上昇リスクを大きく受けるなど、リスクが高くなるので金額も大きくなるアパートは自己資金もいれて収支を良くした方が良いでしょう。

👉 空室リスクへの耐性がない人

空室になればいきなり収入が5万円～8万円ほどなくなります。そして部屋数が少ないと1室でも空室になれば赤字になってしまいます。

これは意外と気になるもので人によっては大きなストレスになると思います。

私も4部屋しかなく1室出れば赤字の状況ですが、さらに物件を買い増してリスク分散したいと思っています。

以上のことを踏まえて
いきなりアパートから始めるのはリスクが高いです。

まずはワンルームで仕組みを学んでから挑戦するのが王道です。