「新築と中古、どっちがいいの？」
こう思っている方も多いと思います。
結論から言うと
新築・中古どちらが正解かは、自分の属性と投資目的によって変わります。
私自身、施工管理として働きながらワンルームマンションを4件保有しています。
今回は、
・新築・中古ワンルームの基本的な違い
・ それぞれのメリット・デメリット
・ 実際に中古を選んだ理由と体験談
・ 自分に合った選び方のポイント
これらを実体験ベースで正直に書いていきます。
この記事を読むことで👇
✔ 新築・中古の違いが具体的に分かる
✔ どちらが自分に向いているか判断できる
✔ 中古を選ぶ際の注意点が分かる
※本記事は実際の経験をもとに執筆しています。投資判断はご自身でご確認ください。
新築ワンルームと中古ワンルームの基本的な違い
まず前提として、両者の定義と基本的なスペックを整理します👇
| 新築ワンルーム | 中古ワンルーム | |
| 価格帯 | 2,000万〜4,000万円台 | 500万〜2,500万円台 |
| 利回り（表面） | 3〜5%程度 | 6〜10%程度 |
| 融資のしやすさ | 通りやすい傾向 | 物件・築年数次第 |
| 修繕リスク | 当面は低い | 発生する可能性あり |
| 主な購入先 | ディベロッパー・不動産会社 | 仲介業者など |
最大の違いは「価格と利回り」です。
新築は価格が高い分、利回りが低くなりやすい。中古は価格が安い分、利回りが高くなりやすい。
新築ワンルームのメリット・デメリット
メリット
・ 設備が最新で入居者が集まりやすい
新築は「清潔」「新しい設備」というイメージが強く、単身世帯や会社帰りの会社員など、ワンルーム需要の層から人気を集めやすいです。
また、ワンルームの物件を探す際にまずは「駅までの距離」「築年数」を好条件側から探すので検索にもヒットしやすくなります。
・家賃を相場より高く設定できる。
中古物件に比べて設備や内装も最新で綺麗なため家賃も相場より高く設定しても入居が決まりやすくなります。
・ 修繕費が当面かかりにくい
給湯器、トイレ、換気扇、内装などほぼ新品なので、最初の10～15年は大きな修繕が発生しにくいです。
・ 融資が通りやすい（銀行評価が高い）
築年数がゼロなので、資産価値としての評価が高くなるため金融機関は長期間のローンを組みやすく、売却するときにも資産価値が落ちにくい傾向があります。
・ サブリース（家賃保証）がつく場合がある
まずサブリースとは、不動産会社がワンルームをオーナーから借り上げ、自分で入居者に転貸する仕組みで、オーナーは「空室に関係なく」保証賃料を受け取ります。
代わりに、家賃の10～20％程度が手数料として差し引かれ、礼金・更新料はオーナーの収入にならないケースが多いです。
新築のため入居率が高く家賃も高く設定できるため、不動産会社も損する可能性が低いためサブリースをしやすいのです。
またオーナー側もたとえ空室があったとしても家賃が入ってくるので安定して運用することができます。
デメリット
・ 価格が割高で利回りが低くなりやすい
新築のワンルームの価格には新築プレミアと呼ばれる実際のマンションとしての価値に上乗せされている金額があります。
約1割～3割ほど上乗せされており、内容としては販売のための広告費やモデルルーム代、分譲会社の利益などです。
・ 購入直後から価格が下落する（新築プレミアムの消失）
さきほどあった新築プレミアムですが、あくまで新築だったからこその価値なので、1人でもそこに住んだら、その瞬間に新築から中古に変わります。
中古に変わった段階で家賃の下落や物件価格の下落が始まります。
・ キャッシュフローがマイナスになるケースも
ただでさえキャッシュフローが取れないワンルームマンションで新築プレミアムという金額が上乗せされていた場合、利回りは当然低くなり月々マイナス収支になることも多いです。
私が押し売りに遭った不動産会社に初めて物件を紹介された都内のワンルームマンションは月-10,000円というシミュレーションを提示されました（笑）
・ サブリースの条件が想定より厳しい場合がある
サブリースは家賃保証と言っても最初の家賃が永久的に保証される訳ではありません。
2人目以降の入居者では新築プレミアムが薄れるため、サブリース会社が「賃料減額」を申し出て、保証賃料が下がることもあります。
👉新築は「安定性重視・管理の手間を減らしたい」方に向いています。
中古ワンルームのメリット・デメリット
メリット
・ 価格が安く、高利回りが狙えやすい
築年数の分だけ価格と家賃が下がりますが家賃の下がり方の方が緩やかなため、利回りが良くなります。
また、新築プレミアムもありませんので実際の価値に近い価格で取引されることになります。
・実際の入居実績・管理状況を確認できる
新築と違い、購入する際は実際に入居があるか空室かを見て判断でき、家賃相場も他の部屋と比べることがでるため収益の計画が立てやすくなります。
賃貸募集サイトでそのマンションを見て空室がなければ入居率が高いことになり、引っ越してしまった場合もすぐに次の入居者が決まる確率が高くなります。
・ キャッシュフローをプラスにしやすい
先ほどもあったように中古のほうが利回りが高くなるため、キャッシュフローが出にくいワンルームマンション投資でも月々のキャッシュフローをプラスにすることができます。
これには融資の年数や修繕積立金の金額に大きく左右されますので事前に計画をしっかり立てる必要があります。
私も月々の収支がプラスでしたがマイナスに変わってしまった経験があります👇
【実録・失敗談】不動産投資で失敗した話｜ワンルームが黒字から赤字になった理由
・ 割安で購入できれば含み益が出やすい
ワンルームマンション投資は月々のキャッシュフローが出ないため売却して利益をとる作戦も考えるべきですが、新築であれば最初から実際の価値より割高に買っているため売却益を出すまでには長期で保有しなければなりません。
しかし、中古であれば価値は下がりにくくローンの返済が進めば進むほど資産が増えていきます。
さらに近年は不動産価格が上昇価格にあるため、買った時と同じ値段、もしくはそれ以上で売却できれば利益を取ることができます。
デメリット
修繕・リフォーム費用が発生する可能性がある
中古物件になるため室内の設備が壊れる可能性が高くなります。
私が経験した中で多いのはエアコンの故障です。
大体10年くらいで故障するので購入する際にエアコンの交換状況等が分かれば見ておいた方がよいです。
昔のエアコンで部品がなくて全交換になると10万円ほどかかります。
融資条件が厳しくなるケースがある（特に築古）
築年数が古くなればなるほど資産価値が下がるため新築や築浅にくらべて担保価値がないため、銀行の融資が厳しくなります。しかしその分値段も安くなるのでワンルームマンションであればそこまで大きな融資も必要なくなるケースもあります。
私は福岡の築古のワンルームマンションを現金で購入しています。
設備の老朽化で入居者募集が難しくなることも
どうしても築年数が進めば進むほど設備が古くなるため、新しい物件よりも入居付けが厳しくなります。
サブリースも中古物件だと受け付けてもらえないでしょう。
なので立地を最優先し、中古でも需要のある物件を購入するようにしてください。
私の保有しているワンルームマンションも全て主要都市で駅徒歩５分圏内の場所にあります👇
【実録】ワンルーム投資4件の収支公開｜月いくら残るのかリアルに解説
👉中古は「利回り重視・キャッシュフローを出したい」方に向いています。
新築 vs 中古 比較表
投資する観点で重要な項目を比較します👇
| 比較項目 | 新築ワンルーム | 中古ワンルーム |
| 初期費用 | 高い（諸費用込みで2,500万〜） | 低め（諸費用込み1500万〜） |
| 表面利回り | 3〜5% | 6〜10% |
| キャッシュフロー | 赤字〜トントンが多い | トントン～黒字が多い |
| 空室リスク | 比較的低い（立地次第） | 立地・管理次第 |
| 売却しやすさ | 一定の需要あり | 価格次第で流動的 |
| 修繕リスク | 低い（当面） | 物件次第で発生 |
| 向いている人 | 安定重視・属性が高い人 | 利回り重視・CF重視の人 |
実際に中古ワンルームを選んだ理由【体験談】
私が中古ワンルームを選んだ経緯を紹介します👇
※今回は例として大阪の1件を紹介します。別記事で全ての物件を紹介しています。
【購入の概要】
・購入物件：大阪府大阪市 築年数:13年(現在)
購入時は築7年と築浅の物件でした。そのため資産価値の下落も大きくない状態で購入することができました。
・購入価格：1760万円
・融資額：1760万円（購入時 金利1.8%）
手元に資金を残すためにフルローンで購入しています。
・表面利回り：4.7%(購入時)
表面利回りはあまり高くありませんでしたが「築浅・駅徒歩1分・大阪の再開発エリア」という条件を優先して購入しました。
・現在の家賃収入：6.8万円/月
物件を選んだ理由
・駅から徒歩1分という好立地
・大阪は万博、IRプロジェクト、リニアの開通で今後さらに需要があると考えた
・新築でなく築浅だったため新築プレミアムの影響がなかった
購入して良かった点
・空室が出ることがない
・物件価格が上昇してきている
購入して大変だった点
・初めての購入物件だったため銀行審査や契約などが大変だった
・確定申告が発生したため作成に手間取った
👉実際に購入してみて感じたのは、やはり立地と築年数が良ければ空室はまず出ないということです。
一度退去がありましたが次の月にはもう入居者が決まっていました。この時に「場所が良ければ空室にならないんだな」と感じました。
なので私はワンルームマンションにおいてはサブリースは必要ないなと考えています。
そもそも「サブリースが必要になりそうな物件を選ぶな」と考えています。
※サブリースを全て否定しているわけではありません
結局どっちを選ぶべきか？
どちらが正解かは属性と目的で変わります👇
新築向きの人
・ 融資額を最大化したい（属性を活かしたい）
・ 管理の手間を減らしたい
・ 長期保有でゆっくり資産形成したい
・ キャッシュフローよりも安定性を重視している
中古向きの人
・ キャッシュフローをプラスにしたい
・ 利回りを重視している
・ 物件の目利き・管理コストを自分でコントロールできる
・ 不動産を割安で購入して資産価値を高めたい
私自身は中古ワンルームを4件保有していますが、
不労所得をメインとしている理由で中古の方が自分の投資スタイルに合っていると感じています。
まず自分が「安定重視か・利回り重視か」を明確にすることが最初のステップです。
まとめ：新築・中古は目的で選ぶ
新築 vs 中古ワンルームについて整理すると👇
① 新築：安定性重視・融資が通りやすい・キャッシュフローは厳しめ
② 中古：利回り重視・キャッシュフローが出やすい・管理コストに注意
③ どちらが正解かは属性・目的・物件次第
④ まずは自分の投資目的を明確にしてから選ぶ
⑤ 中古は物件の目利き力が重要・信頼できる不動産会社を選ぶ
👉 迷ったら、まず不動産会社に相談して自分の属性で何が買えるかを確認するのが最短ルートです。
ぜひ参考にしてもらえると嬉しいです。
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