「ワンルーム投資は儲からない」とよく言われますが、
結論から言うと
・短期ではほぼ儲かりません
・ ただし長期では資産は増えます
私自身、ワンルームを4件運用していますが、
正直なところ
キャッシュフローはほぼゼロです
ただしローンを組まずに現金購入したものは
年間30万円ほどプラスです。
しかし、その代わりに
ローン返済によって資産は着実に増えています
なぜ「儲からない」と言われるのか？
理由は主に3つあります👇
① キャッシュフローがほとんど出ない
ワンルーム投資は、
家賃収入から
・ローン返済
・管理費、修繕積立金
を差し引くと👇
👉 手元に残るお金がほぼない
ローンの返済期間によっては
月々マイナスになることも
全然ありえます。
私の保有している物件も
1件はシミュレーションの段階でマイナスの
物があります。
これは返済期間が他の物件の半分なので
それだけ月々の返済金額が多くなるからです。
② 空室になると収入ゼロ
1部屋しかないため👇
👉 空室＝収入0円
不動産投資は規模が大きくなればなるほどリスク分散ができます。
③ 修繕費・管理費が上がる
特に👇
・修繕積立金の値上げ
・管理費の上昇
👉 これが収支を圧迫します
実際の収支を公開（リアル）
ここが一番気になると思います👇
👉 私のワンルーム4件の状況
・月の手残り：ほぼ0円〜数千円（フルローン購入物件)
・空室時：マイナス
ただ立地はかなり良いため空室は住居人の引っ越した
タイミングの1か月だけでそれ以外は4件ともずっと
満室です。
また1件は現金購入しているのでローン返済はなく
安定して家賃収入が入ってきています。
・トータル：微妙（笑）
👉 正直に言うと👇
「思ってたより全然儲からない」が本音です
ただ減価償却による所得税還付や
経費計上によって所得税、住民税を
下げられるため
これらを含めればプラスになります。
それでも続けている理由
ではなぜ続けているのか？
理由は4つあります👇
① ローン返済で資産が増える
👉 手元には残らないが資産は増える
月々のローンは家賃から賄うため
返済したローン分は自分の資産として
増えていきます。
② 団信で保険代わりになる
👉 万が一の時にローンが消える
これは物件購入時に生命保険として加入し
もし加入者が死亡してしまった場合は
ローンが0になり、相続した人は
家賃収入をそのまま収入とすることができます。
③ 長期で安定収入になる可能性
👉 完済後はそのまま利益になる 。
またローンの元金が減れば売却して
キャピタルゲインを得ることもできます。
④節税効果がある
先ほども触れましたが
減価償却は帳簿上、年々建物の価値が下がるため
下った分を経費として計上する仕組みです。
またローンの利息や管理費も経費となります。
その経費は会社員としての給料と損益通算ができるため
実際にお金は減っていなくても年収を下げることができます。
※ただし売却する時は逆に建物の価値は下がっていないのに
帳簿上は価値が下がっているので税金が多くなります。
失敗しやすい人の特徴
ここ重要です👇
👉 ワンルームで失敗する人は共通点があります
・利回りだけで判断する
・営業トークを鵜呑みにする
・収支をちゃんと見ていない
👉 特に初心者は注意👇
営業される物件＝良い物件とは限らない
考え方として
良い物件は営業しなくてもすぐに売れる
👉営業しないと売れない物件
この認識でいたほうが安全です。
※全ての営業が悪い物件を売っているわけではありません
現場監督として感じたポイント
私は現場監督として、
👉「この物件は危ない」と感じることがあります。
現場監督が不動産投資に有利な理由
例えば👇
・見た目は綺麗だが配管が古い
築年数からその時に使用されていた材料が分かります。
・水はけが悪い立地
もともと田んぼや湿地だった場所は地盤改良をしても
不均等沈下や浸水のリスクがあります。
・将来修繕費がかかりそう
塗装の劣化や壁面のクラックから予想を立てます
👉 こういったポイントは
収支に直結します
じゃあワンルームはやめるべき？
結論👇
👉 やめる必要はないが、慎重に選ぶべき
特に👇
・立地(ワンルームなら駅近がマスト)
・需要(主要都市で人口の集まる場所)
・収支(ローンの年数や頭金の有無によって大きく変動)
👉 この3つは必ず確認
また初めて不動産投資をするならば少額から
始められてフルローンも出やすいため
小さく始めるのに最適です。
初心者が失敗しないためには
ここが一番重要です
👉 最初に知識を入れておくこと
実際に不動産投資は知識があるかどうかで結果が大きく変わります
・不動産会社に騙されていないか？
・立地は大丈夫か？
・月々の収入と支出のバランスは大丈夫か？
など、買った後では遅いのです。
これは現場監督用語にもありますが
「段取り八分」
つまり仕事や事業は事前の準備で8割方結果が決まる。
ということです。
皆さんも事前の準備を万全に行って
新しい1歩を踏み出しましょう
無料で学ぶ方法
👉 初心者向けの無料動画があるので
失敗したくない方は一度見ておくのがおすすめです
（※スマホで簡単に参加できます）
まとめ
ワンルーム投資は、短期で稼ぐ投資ではありません。
しかし、 長期で資産を作る手段としては有効で小さく
始めることにも適しています。
私も最初はワンルームマンションから資産を
拡大させていきました。
重要なのは
「物件選び」と「事前の知識」
なんとなく始めると失敗しますが、
正しく学べばリスクは大きく減らせます。
まずは無料で学べる環境を活用して、
失敗を避けることから始めましょう。
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