不動産投資はやめとけ？現役投資家がリアルを正直に解説

2026年5月1日2026年5月2日

「不動産投資はやめとけ」

そんな意見を見て、不安になっていませんか？

結論から言うと

向いていない人がやると失敗するが、正しくやれば資産を作れる投資です

この記事では、

・不動産投資をやめた方がいい人の特徴
・実際にやって分かったリアルなデメリット
・それでも続ける理由

を、ワンルーム4件とアパート1棟の実体験ベースで解説します。

「自分はやるべきか？」の判断材料にしてみてください。

具体的な不動産投資の始め方はこちら👇
【初心者向け】不動産投資の始め方｜現役投資家が5ステップで解説

また太陽光発電投資も実際に行っているので気になる方はこちら👇
【実録】太陽光発電投資は儲かる？リアルな収支と失敗談を公開

不動産投資はやめとけと言われる5つの理由

① 思ったより儲からない

「不労所得＝楽に稼げる」と思われがちですが、
実際はそんなに甘くありません

私もワンルームを4件とアパート1棟を運用していますが
ワンルームマンションのローン物件だけで見ると
手残りはほぼ0円です

保有しているアパートに関しては4部屋と小さめでありますが
管理費やローン返済を引いて

👉月々+3万円

ワンルームマンションに比べて月々プラスになっていますが
さらにこれから固定資産税を引かれることになります。

どうでしょうか？
借金をしてリスクを背負ってるのに思ったよりお金は残りません

「不労所得」と聞くと、
毎月数万円が自由に使えるイメージを持つかもしれません。

よく広告や動画で

👉「家賃収入だけで○○○万円！」

と言ってるのはローン返済や管理費を
引く前の金額で言っている可能性が
高いです。

※もちろん全ての人ではありません。
　メガ大家さんだったり現金で
　購入している富裕層は全然ありえます

ただどんどん規模を拡大していけば
不労所得として毎月使えるのも事実ですが、
そこまで行くには時間がかかります。

② 空室リスクがある

不動産投資は入居者がいて初めて収入が発生します。

空室になるとその部屋は
収入ゼロ

もちろん立地が良ければ限りなく空室を
無くすことができますが、入居者の入れ替わりの
タイミングがあるので一生入居があることは
ありえません。

この立地もただ駅から近ければどこでも良いという
訳ではなく、アパートに関して言えば間取りにも
よりますが、必ずしも駅近が良いわけでもありません。

③ ローン＝借金のリスク

不動産投資では基本的にローンを使います。

つまり借金です

その返済は家賃収入から賄いますので

・家賃の下落で収入が減る
・空室が続く

こうなると支払いが厳しくなる可能性もあります。
支払えない場合は物件を手放さなければなりません。

家賃の下落は新築で購入した場合に
発生する可能性が高いです。

これは新築プレミアムといわれ
多少相場よりも高くても入居者が入るため
強気の家賃設定にしています。

しかし一度退去されるとその物件は
中古扱いとなります。

そのため次の入居者募集の際は
家賃を下げざるを得なくなります。

逆に立地が良く家賃相場が上がる場所であれば
中古でも家賃は上がる可能性があります。

④ 修繕費・突発的な出費

不動産はモノなので
いずれ必ず壊れたり修理が必要になります。

・エアコン故障
・設備交換
・外壁修繕

突然の出費は避けられません。
私は今のところエアコン交換2回とアパートのキッチンの
排水詰まりで修繕費がかかりました。

参考までに
・エアコン交換→10～15万（1回）
・排水詰まり修理→2万～3万

私が支払った修繕費です。

⑤ 詐欺・悪質業者が存在する

これはかなり重要でやっかいな問題です。

不動産業界には悪質業者がいます。これは営業マンが
不動産を売ればインセンティブという形で給料に
上乗せされるため、不利益なことを隠してとりあえず
売ろうとしてくるのです。

山Pがドラマをやっていた「正直不動産」
という漫画を読むと、この辺も載っています。

なので特に初心者は狙われます。
知識が無いので買ってくれる可能性が高いのです。

私自身も
初めての物件で詐欺に遭いかけました。

異業種交流会で知り合った不動産会社から
紹介されたのは「新築 × サブリース」

いわゆる初心者が狙われる典型パターン

こちらに関しては別記事で詳しく
書いてあるので良かったら読んでみて
ください👇

「詐欺に遭いかけた体験」｜ワンルームの収支公開

実際にやって分かったリアル

ここまでデメリットを話しましたが、
私もこのデメリットを感じながら
不動産投資をやってきました。

結論はシンプルです

👉 短期では儲からない
　月々の不労所得を増やしたい場合は
　物件の買い増しを進めていくか現金で
　購入するしかない。

ただし

👉 長期目線では確実に資産になる

理由
・ローン返済で資産が増える
・完済後は収益化
・アパートであれば土地という資産は
　一生残る。

そして個人的に
やはり銀行の借入れによって
大きな金額（レバレッジ）をかけて
それを家賃収入によって自分の
資産に変えていくというシステムは
かなり効率的で良いと感じています。

不動産投資をやめた方がいい人

👉 こういう人はやめた方がいいです

・すぐに稼ぎたい人
　(リスク高すぎの高利回り物件で失敗する)

・勉強する気がない人
　(騙されても気づかない)

・リスクを取りたくない人
　（そもそも物件が買えない)

・自分の意志で決めるのが苦手な人
　(悪い不動産屋に騙される)

特に勉強しないで不動産会社の言いなりで買うと
ほぼ確実に失敗します。

不動産投資に向いている人

👉逆にこういう人は向いています

・長期で資産を作りたい人
　(時間をかければローン返済が着実に進み
　　資産がどんどん増えていきます。)

・コツコツ継続できる人
・知識を学べる人
　(物件を選ぶには必要最低限の知識は必要になります。
　また物件選びは最重要項目になります。）
　　
・年収が高い人
　(銀行からの融資が出やすくなります。)
　(節税効果が大きくなります。)

・社交的な人
　(業者さんや経験者の人と仲良くなり、
　アドバイスや情報をもらえる。)
　
また、建物や土地を扱う投資なので

現場監督のような職種は相性が良いです。

私も現場監督をやっていますが、特に
アパートの物件選定では「やっていて良かった。」
と思うことがありました。

（理由は別記事で詳しく解説しています）👇
【現場監督はズルい】不動産投資で有利な5つの理由｜実体験で解説