「不動産投資を始めたけど、確定申告って何をすればいいの？」
こう思っている方も多いと思います。
結論から言うと
不動産収入がある会社員は、毎年確定申告が必要です。
そして正しく申告すれば、むしろ税金が戻ってくることもあります。
私自身、最初の確定申告は
👉 何が経費になるのか分からない
👉 書類が多くてどこから手をつければいいか分からない
という状態でした。
今回は、
👉 不動産投資の確定申告の基本的な流れ
👉 経費として計上できるもの・できないもの
👉 実際にハマったポイントと対処法
これらを実体験ベースで正直に書いていきます。
この記事を読むことで👇
✔ 確定申告の全体像が分かる
✔ 経費の計上漏れを防げる
✔ 初めてでも迷わず申告できる
※本記事は実際の経験をもとに執筆しています。税務の詳細は税理士にご確認ください
そもそも会社員でも確定申告が必要なのか？
「会社が年末調整してくれるから確定申告は不要では？」
と思う方もいると思います。
不動産収入がある場合は別で申告が必要です👇
👉 不動産所得（家賃収入－経費）が年間20万円を超える場合は確定申告が必要
👉 20万円以下でも住民税の申告は必要な場合がある
👉 赤字の場合でも申告することで給与所得と損益通算でき税金が戻る可能性がある
私の場合は不動産所得と太陽光発電の収入があるため毎年申告しています。
また太陽光発電の確定申告は消費税の申告の絡みがあって複雑なので税理士にお願いしています。
赤字物件がある場合は申告することで給与から引かれた税金が還付されることがあります。
ただし不動産所得が赤字の場合、損益通算で住民税が変わるため会社に気づかれるケースもあります。心配な方は税理士に相談することをおすすめします。
確定申告の基本的な流れ
確定申告の大まかな流れはこちらです👇
【確定申告のスケジュール】
・1月〜：書類・領収書の整理
・2月中旬〜3月中旬：申告期間（e-Taxで自宅から申告可能）
・3月〜4月：還付金の振込（還付がある場合）
私は税理士が代わりに申告書を作成してくれていますが、ワンルームマンションの時だけだった時は自分で確定申告書を作成していました。
不動産投資で経費にできるもの・できないもの
ここが一番重要なポイントです。
経費を正しく計上することで課税所得を減らし、税金を抑えられます。
経費として計上できる主なものをまとめると👇
| 経費の種類 | 具体例 | 注意点 |
| 減価償却費 | 建物・設備の取得費を年割り | 最も金額が大きい経費 |
| ローン利息 | 元金は経費にならない | 利息部分のみ計上 |
| 管理費 | 管理会社への委託費 | 領収書を保管 |
| 修繕費 | 設備交換・クリーニング | 資本的支出と区別 |
| 固定資産税 | 毎年4月ごろ届く | 全額経費計上可 |
| 火災保険料 | 年払いの場合は按分 | 長期は注意 |
| 交通費 | 物件視察・管理会社訪問 | 記録を残す |
| 通信費 | 投資用スマホ・PC | 按分が必要 |
| 書籍・セミナー代 | 不動産投資の勉強費用 | 関連性が必要 |
特に見落としがちな経費👇
👉 減価償却費：実際にお金は出ていかないが帳簿上の経費として計上できる
これが自分で確定申告をする時に一番つまづくポイントだと思います。
ただし計算式があるのでゆっくりやればできますし、今はAIやアプリもあるのでチャレンジしてみてください。
👉 ローンの利息：元金返済は経費にならないが利息部分は経費になる
元金の返済は資産が増えていることになるので経費にはなりません。
👉 交通費：物件の視察や管理会社との打ち合わせのための移動費
交通形ICやETCカードを利用した場合は利用明細をダウンロードして添付します。
逆に経費にできないもの👇
👉 ローンの元金返済部分
👉 生活費・プライベートの支出
👉 罰金・反則金
あくまで不動産事業として使用した分の経費になります。
実際にハマったポイント【実体験】
私が実際に確定申告でハマったポイントを正直に紹介します👇
① 減価償却の計算が複雑だった
減価償却とは建物の取得費を耐用年数で分割して毎年経費として計上するものです。
まず不動産を購入した場合、土地代と建物代に分けられます。
建物代は不動産売買契約書や固定資産税評価証明書に記載があります。
例👇
- 物件価格：2,000万円
- 土地：800万円
- 建物：1,200万円
👉 減価償却の対象 = 1,200万円
【減価償却の計算式】
減価償却費 ＝ 建物の取得費 × 償却率
償却率とは、
👉「毎年どれくらいの割合で経費にできるか」を示す数値です。
本来は
償却率 ＝ 1 ÷ 耐用年数
この耐用年数は建物の構造によって決まります。
| 構造 | 耐用年数 |
|---|---|
| 木造 | 22年 |
| 軽量鉄骨 | 19年または27年(骨材の厚みによる) |
| 鉄筋コンクリート（RC） | 47年 |
ですが、実務ではこの計算値をそのまま使うのではなく、あらかじめ決められている償却率を使用します。
※国税庁のサイトに行けば表があります。
例：木造アパート（耐用年数22年）新築の場合
・建物取得費：1200万円
・償却率：0.046
👉 年間減価償却費＝1200万円×0.046＝552,000円
これが新築だった場合の減価償却の計算方法になります。
中古物件の場合は計算式が変わります。
計算式
中古耐用年数 ＝（法定耐用年数 − 経過年数）＋（経過年数 × 0.2）
先ほどの例で築年数が20年だとすると
(22−20)+(20×0.2)=2+4=6年（中古耐用年数）
耐用年数が6年の時の償却率は0.167になります。
減価償却率の計算は
👉 年間減価償却費＝1200万円×0.167＝2,004,000円
私は中古で購入しているのでこちらの計算で作成いたしました。
更にここから建物とエアコンや給湯器などの設備に按分していましたが別にする必要があるわけでないので今回は割愛します。
このように減価償却をすれば今計算した金額を課税所得から減らすことができるため、所得税や住民税を節税することができます。
② 物件ごとに収支を分けて管理していなかった
複数物件を持つと、物件ごとに収支を分けて管理する必要があります。
👉 物件Aの家賃収入・経費
👉 物件Bの家賃収入・経費
👉 それぞれ別に集計が必要
最初は全部まとめて管理していたため、後から整理するのが大変でした。
今は物件ごとにフォルダを分けて領収書・書類を管理しています。
③ 書類が揃っていなかった
確定申告に必要な書類が年末になってから揃っていないことに気づきました。
【必要な書類リスト】
・源泉徴収票（会社から）
・家賃収入の入金明細（管理会社から）
・ローン残高証明書（金融機関から）
・固定資産税の通知書
・火災保険の領収書
・管理費・修繕積立金の明細
・各種領収書（修繕費・交通費など）
個人事業主の方はこのあたりしっかりと管理している方が多いと思いますが、私はあまり領収書や明細を管理してまとめるという習慣が無かったため書類の再発行をしたり取り寄せたりと、大変な思いをしています。
（今でも税理士さんに書類が足りないとお叱りをうけています笑）
👉 年間を通じて書類を一か所にまとめておくことが重要です。
④ 会社への影響が心配だった
「確定申告をすると会社にバレるのでは？」という不安がありました。
結論として、
不動産所得は「普通徴収」を選べば住民税の通知が会社に届かない
ただし自治体によって対応が異なるため確認が必要
確定申告自体が会社に通知されることはない
申告の際に住民税を「自分で納付（普通徴収）」を選択することがポイントです。
確定申告を楽にするためにやっていること
毎年の申告を楽にするために私が実践していることを紹介します👇
👉 物件ごとにフォルダを作り領収書・書類をその都度保管する
👉 家賃入金・支出を月ごとに管理会社から取り寄せる
👉 e-Taxを活用して税務署に行かずに完結させる
👉 マネーフォワード（家計簿アプリ)と連携して帳簿を自動化している
今は税理士さんにお願いしていますが書類はこちらで準備しなければならないのでまとめて書類を集めると大変なので定期的にお送りしています。
今はマネーフォワードの確定申告アプリも登場しているため、とても簡単に確定申告ができるようです。
しかも無料で利用できるので私も個人でやっている時にあればもう少し楽にできたのにと思います（笑）
👇からダウンロードできますので確定申告が必要になる方は利用してみてください。
まとめ：確定申告は「準備」が9割
不動産投資の確定申告について整理すると👇
① 不動産収入がある会社員は確定申告が必要
② 経費を正しく計上することで税金を抑えられる
③ 減価償却・利息部分の経費計上を見落とさない
④ 書類は年間を通じて整理しておく
⑤ 住民税を「普通徴収」にすれば会社への影響を最小限にできる
確定申告は「時間はかかるけどやってみると意外と難しくない」というのが正直な感想
最初の1回はハードルが高く感じますが、
2回目以降は書類の準備さえできていればスムーズに進みます。
ぜひ参考にしてもらえると嬉しいです。
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※本記事は実際の経験をもとに執筆しています。税務の詳細は税理士にご確認ください
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